土地の売買契約には２パターンあります

こんにちは、福岡住研究所の川内です。今回は土地の取引時に気を付けていただきたいお話をいたします。

土地の売買における売買対象面積は、売買代金を決定する上で、重要な意味を持ちます。
「公簿売買」による場合と「実測売買」による場合、それぞれの違いについて理解しましょう。

土地の売買における売買対象面積は、売買価格等に重大な影響を及ぼします。

売買契約の目的物の特定は、「全部事項証明」いわゆる登記簿の記載に従って行いますが、「全部事項証明書」に記載されている面積（公簿面積）と実際の面積とが異なる場合に、食い違う面積分について代金に精算せずに代金に影響させないことにするのか、それとも反映させて精算をすることにするのか２つの方法があります。これが、「公簿売買（登記簿売買）」と「実測売買」です。

公簿売買の場合

「公簿売買（登記簿売買）」で契約をすると、契約締結後にもし土地の実測が行われて公簿面積よりも実際の面積が少ないことが分かっても、買主は代金の減額請求できず、面積が多いことが分かっても売主は代金の増額を請求出来ません。
このような公簿売買は、一般には、山林、原野、田、畑等、面積が広大な割に単価が低くて測量することが現実的でないような取引の場合に使われることが多いとされていました。
実測面積が小さいと判明したときには紛争となりやすいため、それを回避するべく、契約において、実測面積と差異が生じても取引金額は変更できない旨を定めることが多いです。既に実測済みであって公簿面積と実測面積が一致していることが明らかな場合には、この状況で支障はありません。

実測売買の場合

これに対し、「実測売買」は契約締結時に実測が分からない場合において、売主に引渡しまでに測量を行って決済時に買主に測量図を交付するよう義務付け、公簿面積と実測面積が異なることが分かれば精算をする方法によるものです。
実測売買では、売買契約時には、単位面積当たりの代金を確定して、とりあえず登記簿上の地積で売買金額（概算）を決めておいて残代金の決済までに行われる実測面積に基づいて、売買代金を確定し、精算します。実測売買の場合、どういう基準で精算するか契約書に明確に決められているので、その辺りはきちんと確認をしておきましょう。近年では実測取引での契約が増えてきました、実測売買の利点は実測することにより隣地との境界がハッキリすることです。隣地との境界トラブルは起きる可能性の高い事項です、先に測量をすることで隣地所有者と土地家屋調査士と一緒に境界を確認し書面を交わすことで購入後のトラブルを回避することが出来るでしょう。デメリットとしては測量費用が必要なことです、通常の宅地の測量でも50万円程度複雑な場合はそれ以上必要となります、費用負担は通常売主が負担することになります。そのため売買価格が安い土地は費用面で実測しないこともあります。

近年開発された土地であれば公簿＝実測面積でほぼ間違いないと思いますが、2、30年前に開発された分譲地や前面道路が4ｍに満たない入り組んだ昔ながらの街並みの土地を購入する際は注意が必要です。