不動産売却時の税金について

今回は不動産を売却し、利益が出たときに課税される税金についてのお話をいたします。
不動産は扱う金額が大きいことから、売却益が出た場合は課税される税金も多額になりがちです。
そのため、利用できる税金の控除についてしっかりと理解し、節税対策を行うことが重要です。

譲渡所得課税で使える特例・控除

居住用財産（マイホーム）を売却したときの譲渡所得（売却益）には所有期間に応じた税率で所得税などが課せられます。ただし、一定の要件を満たせば、譲渡所得課税の特例により、特別控除額を譲渡所得から差し引くことができたり、課税そのものが繰り延べされたりします。
例えばマイホームを買い替えたときに、元の住宅の売却価格よりも高い価格の住宅に買い替えると、譲渡所得への課税が次回の売却時まで繰り延べられるのが「居住用財産の買換え特例」です。
なかでも多くのケースで利用されているのが、「3000万円特別控除」です！
これは居住用財産（マイホーム）を譲渡して得た譲渡所得から3,000万円を控除する特例のことです。
居住用財産の所有期間を問わず適用できます。譲渡益が3,000万円に満たない場合は、その金額までの控除となり、税額は0になります。譲渡益が3,000万円を超える場合には、超える金額に対して、短期譲渡所得（譲渡した年の１月１日時点での所有期間5年以内）40％又は長期譲渡所得（譲渡した年の１月１日時点での所有期間5年以上）20％などの税率を適用することになります。通常であれば不動産も買った時よりも譲渡する時の方が安くなるものですが（建物は減価償却していくので）、現在の福岡市内及び近郊の不動産市場を見ると購入時より高く売却される例も珍しくありません。特に、リーマンショック当時の不景気真っ只中で購入した物件は販売価格が安く、利益が出る物件も少なくありません。
なお、この特例は前年、前々年に『3,000万円控除』や『居住用財産の買換え特例』、居住用財産の買換えの場合の『譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例』、『特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例』を受けていないことが適用の前提条件になります。3,000万円控除は3年に一度しか適用できない仕組みです。
ただし、10年超所有の居住用不動産に対する軽減税率は、重複して適用が可能です。

3000万円特別控除の要件

3000万円特別控除を利用したときの税額の計算式は以下のようになります。
税額＝（譲渡所得−3000万円）×税率
つまり譲渡所得が3000万円以下であれば税金がかからないというものです。
この3000万円特別控除を利用するための要件は以下のとおりです。

3000万円特別控除を利用するための要件

・住んでいる自宅を売却するか、住まなくなった日から3年目の年末までに自宅だった住宅を売却すること
・家屋を取り壊した場合は、取り壊した日から1年以内にその敷地の売買契約を締結し、住まなくなった日から3年目の年末までに売却すること。かつ、売買契約を締結した日までその敷地を貸駐車場などに利用していないこと
・売却した年の前年または前々年に同じ3000万円特別控除、または買換え特例や譲渡損失の繰越控除を利用していないこと
・売却した家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと
・災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年末までに売却すること
・売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係でないこと

要件の中でポイントになるのは、「売却した年の前年または前々年に同じ3000万円特別控除を利用していないこと」という点です。
つまりこの控除は一度利用したら2年以上経たないと再び利用できないという点に注意しておきましょう！