中古住宅を買うための物差しの当て方から購入までを時系列で解説！　今から購入をご検討の方は必見！

2025年6月7日

中古住宅購入の判断基準とフローチャート

中古住宅購入完全ガイド

判断基準の洗い出しから購入プロセスまで

1. 判断基準の洗い出し

家計・収入面

適正購入価格: 年収の5～7倍以内
返済負担率: 月収の20～25%以内
頭金: 物件価格の10～20%
諸費用: 物件価格の6～13%

ライフプラン面

家族構成: 現在・将来の人数変化
教育計画: 子供の進学・学費計画
キャリア: 転職・転勤の可能性
介護: 親の介護・近居の必要性

立地・環境面

交通アクセス: 通勤・通学の利便性
生活利便性: 買い物・医療施設
安全性: 治安・災害リスク
住環境: 騒音・日当たり・眺望

物件・設備面

建物状態: 築年数・修繕履歴
間取り: 部屋数・レイアウト
設備: 水回り・空調・セキュリティ
資産価値: 将来の売却可能性

2. 優先順位付けの方法

最重要項目妥協不可

1
予算の適正性
返済負担率が月収の25%以内
2
立地の利便性
通勤・通学時間が許容範囲内
3
間取りの適合性
家族構成に合った部屋数

重要項目できれば満たしたい

4
住環境の質
治安・教育環境・騒音
5
物件の状態
修繕の必要性・築年数
6
将来の資産性
立地・建物の資産価値

希望項目あれば嬉しい

7
設備の充実度
最新設備・オプション
8
眺望・日当たり
景色・採光・通風
9
収納の充実
クローゼット・収納量

優先順位決定のためのワークシート

各項目について、あなたの状況に合わせて重要度を評価してください

Step 1: 家族で話し合い、価値観を統一
Step 2: 現在と将来の状況を整理
Step 3: 絶対に譲れない条件を3つ選出

Step 4: 妥協可能な条件を明確化
Step 5: 予算とのバランスを確認
Step 6: 定期的に見直し・調整

3. 家計・収入による判断基準

年収別購入可能額の目安

年収	購入可能額（5倍）	購入可能額（7倍）	月々返済額目安	頭金目安（20%）
400万円	2,000万円	2,800万円	6.7〜9.3万円	400〜560万円
500万円	2,500万円	3,500万円	8.3〜11.7万円	500〜700万円
600万円	3,000万円	4,200万円	10.0〜14.0万円	600〜840万円
700万円	3,500万円	4,900万円	11.7〜16.3万円	700〜980万円
800万円	4,000万円	5,600万円	13.3〜18.7万円	800〜1,120万円

※ 金利1.5%、返済期間35年で算出。実際の審査結果とは異なる場合があります

安全な資金計画のポイント

手取り収入の25%以内の返済額に抑える
ボーナス返済は年収の10%以内
購入後も生活費6ヶ月分の貯蓄を確保
教育費・老後資金も考慮した計画

注意すべきリスク

変動金利の上昇リスク
収入減少・失業のリスク
修繕費・メンテナンス費用
災害・病気による急な支出

4. 中古マンション購入プロセス

購入プロセスフローチャート

STEP 1
資金計画・条件整理
期間: 1〜5日

STEP 2
物件情報収集・探索
期間: 1〜2週間

STEP 3
物件内見・現地確認
期間: 数週間〜1ヶ月

STEP 4
購入申し込み・価格交渉
期間: 1〜10日

STEP 5
住宅ローン事前審査
期間: 3日〜1週間

STEP 6
売買契約・重要事項説明
期間: 数日〜1週間

STEP 7
住宅ローン本審査・契約
期間: 1週間〜1ヶ月

STEP 8
決済・引き渡し・入居
期間: 1日

各ステップの詳細・注意点

STEP 1: 資金計画・条件整理

• 年収の5〜7倍以内で予算設定
• 頭金・諸費用の準備確認
• 希望条件の優先順位決定
• 住宅ローンの事前情報収集

STEP 2: 物件情報収集

• SUUMOなどで物件検索
• 不動産会社に希望条件を伝達
• 複数の物件候補をリストアップ
• 相場感の把握

STEP 3: 物件内見

• 日当たり・眺望・騒音の確認
• 水回り設備の状態チェック
• 管理状況・共用部分の確認
• 周辺環境の実地調査

STEP 4: 購入申し込み

• 買付証明書の提出（先着順）
• 価格交渉（即決条件で）
• 引き渡し条件の調整
• 売主との条件合意

STEP 5: 住宅ローン事前審査

• 複数金融機関への同時申請推奨
• 年収・職業・借入状況の審査
• 必要書類：源泉徴収票等
• 審査結果による金利条件確認

STEP 6: 売買契約

• 重要事項説明書の内容確認
• 売買契約書への署名・捺印
• 手付金支払い（価格の5〜10%）
• 仲介手数料半額支払い

STEP 7: 住宅ローン契約

• 本審査申し込み・書類提出
• 金銭消費貸借契約締結
• 抵当権設定契約
• 火災保険・団体信用保険加入

STEP 8: 決済・引き渡し

• 融資実行・残金決済
• 所有権移転登記
• 仲介手数料残額支払い
• 鍵の受け取り・入居

中古マンション特有の注意点

管理組合・修繕関連

• 修繕積立金の積立状況確認
• 大規模修繕の実施履歴・予定
• 管理組合の運営状況
• 管理会社の評判・実績

継続費用・規約関連

• 管理費・修繕積立金の月額
• 駐車場・駐輪場の利用料
• ペット飼育・楽器演奏等の規約
• リフォーム工事の制限事項

5. 中古戸建て住宅購入プロセス

購入プロセスフローチャート

STEP 1
資金計画・条件整理
期間: 1〜5日

STEP 2
物件情報収集・探索
期間: 1〜2週間

STEP 3
物件内見・建物診断
期間: 数週間〜1ヶ月

STEP 4
ホームインスペクション
期間: 1〜2週間

STEP 5
購入申し込み・価格交渉
期間: 1〜10日

STEP 6
住宅ローン事前審査
期間: 3日〜1週間

STEP 7
売買契約・重要事項説明
期間: 数日〜1週間

STEP 8
住宅ローン本審査・契約
期間: 1週間〜1ヶ月

STEP 9
決済・引き渡し・入居
期間: 1日

各ステップの詳細・注意点

STEP 1: 資金計画・条件整理

• 戸建て特有の維持費も考慮
• リフォーム・修繕費用の予算確保
• 土地・建物の希望条件整理
• 将来の増築・改築計画

STEP 2: 物件情報収集

• 土地面積・建物面積の確認
• 建ぺい率・容積率の制限確認
• 接道状況・境界の明確化
• 周辺開発計画の調査

STEP 3: 物件内見・建物診断

• 構造・基礎の状態確認
• 屋根・外壁の劣化状況
• 水回り・配管の状態
• シロアリ被害の有無

STEP 4: ホームインスペクション

• 専門家による建物診断
• 瑕疵・欠陥の有無確認
• 修繕必要箇所の特定
• 改修費用の概算見積もり

STEP 5: 購入申し込み

• インスペクション結果を踏まえた交渉
• 修繕費用を考慮した価格交渉
• 境界確定・測量の条件確認
• 引き渡し前の修繕対応協議

STEP 6: 住宅ローン事前審査

• 築年数による融資条件確認
• 担保価値の評価
• リフォーム一体型ローン検討
• 火災保険・地震保険の検討

STEP 7: 売買契約

• 土地・建物の権利関係確認
• 境界・越境物の確認
• 契約不適合責任の範囲確認
• 設備の状況・修繕歴確認

STEP 8: 住宅ローン契約

• 本審査・最終融資条件確認
• 抵当権設定登記準備
• 各種保険加入手続き
• 金銭消費貸借契約締結

STEP 9: 決済・引き渡し

• 最終現地確認・設備動作確認
• 所有権移転・抵当権設定登記
• 公共料金・税金の精算
• 鍵・関連書類の受け取り

中古戸建て特有の注意点

建物・構造関連

• 新耐震基準（1981年6月以降）の確認
• 基礎・土台の劣化・沈下状況
• 屋根・外壁の防水性能
• シロアリ被害・予防状況

土地・法的制限

• 境界確定・隣地との関係
• 建築基準法・都市計画法の制限
• 接道義務・建て替え可能性
• ハザードマップ・災害リスク

6. 失敗しないための注意点

資金計画の失敗を防ぐ

よくある失敗

• 諸費用の見落とし
• 修繕費用の過小評価
• 金利上昇への未対応

対策

• 物件価格の10%を諸費用として確保
• 年間50万円程度の修繕費を想定
• 金利上昇時の返済額を試算

物件選びの失敗を防ぐ

よくある失敗

• 見た目だけで判断
• 立地の将来性を無視
• 管理状況の軽視

対策

• ホームインスペクションの実施
• 周辺開発計画の調査
• 管理組合の運営状況確認

手続きの失敗を防ぐ

よくある失敗

• 契約内容の理解不足
• 必要書類の準備遅れ
• スケジュール管理不備

対策

• 重要事項説明書の事前確認
• 必要書類リストの早期入手
• 余裕のあるスケジュール設定

中古マンション vs 中古戸建て比較

項目	中古マンション	中古戸建て
初期費用	比較的安い	高め
維持費用	管理費・修繕積立金	自己管理
管理・修繕	管理組合が対応	自分で手配
立地	駅近が多い	選択肢が豊富
自由度	制限あり	高い自由度
資産価値	立地依存	土地価値維持