川内です。今日は「新築ワンルームマンション投資」の話です。
「節税になりますよ」「頭金ゼロで将来の年金代わりに」——そんな営業トークと一緒に勧められることが多い、新築ワンルームマンション投資。
結論から言うと、一般的な会社員の方が「節税」や「不労所得」を目的にローンを組んで買う場合、投資として成り立つ可能性は極めて低いと考えています。
理由は、一般的に指摘される「新築プレミアムで価格が高い」「家賃が下がる」といった話だけではありません。最大の理由は、出口（売却）の構造にあります。
【1】そもそもワンルームに「実需」はいない
不動産を買う人は、大きく分けて2つの層に分かれます。
- 実需層: 自分（や家族）が住むために買う人。住宅ローンを使い、「住みたいかどうか」で判断する
- 投資家: 家賃収入や売却益のために買う人。利回り（収支計算）で判断する
そしてここが一番大事なポイントです。ワンルームマンションを買うのは、ほぼ投資家だけです。
単身者が自分の住まいのために分譲ワンルームを購入する、という話は、住宅購入の実務のなかではまず登場しません。ファミリータイプや戸建てなら「自分たちが住むために買う」は普通にあるのに、ワンルームにはそれがほぼない。
つまり新築ワンルームを買った人は、将来その部屋を売るとき、買ってくれる相手が「次の投資家」しかいない市場に、最初から参加していることになります。
そもそも新築マンション自体、『選別の時代』に入っています。市況の詳細はこちらに書きました。https://fusumalab.com/mansion-shikyo-2026-latter/
【2】不動産投資の基本パターン「実需売り」が使えない
不動産投資で手堅く利益を出す手法として、実務でよく使われる基本パターンがあります。
ファミリータイプの中古物件を、賃貸中のまま（オーナーチェンジ）で安く買い、入居者が退去したタイミングで実需層に売る——という流れです。
これが成り立つのは、実需層が「利回り」ではなく「自分たちが住みたいか」でお金を払ってくれるからです。投資家同士の取引のように利回りで値切られず、売却価格が有利になりやすい。
一方、ワンルームでは、この基本パターンが実務上ほぼ使えません。どれだけ入居者が退去しても、次の買い手は投資家です。実需層という、一番しっかり価格を払ってくれる買い手が、最初から候補にいないのです。
【3】投資家相手の売却は、利回りだけで決まる
買主が投資家しかいないということは、売却価格は「その部屋が出せる家賃」と「市場の利回り」だけで、ほぼ機械的に決まります。売り出したい価格は参考にされません。投資家は数字でしか買わないからです。
そのうえで、売却時には次の3つが同時に不利に働きます。
- 家賃の下落: 新築時に上乗せされやすい「新築プレミアムの家賃」は、数年で周辺の中古相場まで下がる
- 経費の増加: 築年数とともに管理費・修繕積立金が上がり、退去時の原状回復や設備交換はオーナー負担
- 新築プレミアムの目減り: 購入価格には販売促進コストや利益が含まれるため、売却時の利回り計算ではさらに値引きが入る。新築マンションは購入後1〜2年で15〜20%程度下がると言われる
この3つが重なった状態で投資家に売るには、利回りが合う水準まで価格を大幅に下げるしかありません。ローン残債を下回れば、毎月の持ち出し付きで「損切り」です。
『毎月の返済が賄える』かどうかで判断していると、この損切りに近づきます。月々と総額の考え方はこちら。https://fusumalab.com/overloan-yosan-kimekata/
「赤字でも確定申告で節税になる」という話もありますが、節税効果が大きいのは初年度だけ。2年目以降は経費にできるものが減り、効果は激減します。節税のために赤字を出し続けるのは、投資ではなく損失です。
【4】成り立つ例外と、当研究所の進め方
構造的な話をしましたが、成り立つケースがゼロではありません。
- 現金一括（または極めて高い自己資金）で買う場合 — 金利負担がなく、出口の圧力がまったく違う
- 地価上昇が見込める立地を選べる場合 — キャピタルゲインを狙える
ただし、このどちらも「ローンをフルで組んで節税目的で買う会社員」向けの話ではありません。
金利が上がる時代にローンをフルで組むかどうかは、予算設定そのものに関わります。金利の話はこちら。https://fusumalab.com/flat35-kinri-2026-10/
当研究所は、取引ごとに買主・売主のどちらか一方だけを担う片手仲介を行っています。買う側に立つときは、物件の購入検討だけでなく、10年後・20年後の出口まで見た収支計算から、初回相談（60〜90分・オンライン/対面）で整理します。
まとめ
不動産投資の成果は、買うときではなく「売ったとき」に決まります。
新築ワンルーム投資は、最初から実需層という最大の買い手を候補から外した、出口の選択肢が極めて狭いゲームです。勧められている物件があるなら、買う前に「この部屋を、誰に・いくらで売るのか」を計算してください。
手堅く資産を増やしたいなら、実需にも売れるファミリータイプや、適正価格で買える中古市場に目を向けるのが、プロの現場の常識だと考えています。
物件の個別条件（立地・資金計画・金利環境）によって判断は変わります。ここでは一般的な構造の話に絞りました。
出典
- 国土交通省「不動産価格指数」: https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000085.html （新築・中古マンション価格の趨勢の参照）
