中古住宅で必ず見る書類は3つ — 検査済証・登記・耐震、どこを見るか

2026年11月9日

中古住宅は、見た目と価格で決めると、あとで詰みます。

契約の前に確認する書類は、3つだけです。検査済証・登記・耐震。この3つで分かるのは、上手い下手ではありません。「この家を、あなたがこれから建て替え・増築・売却できるのか」です。

先に結論を書きます。検査済証は「建てたときに検査に通ったか」、登記は「誰のものか、お金が絡んでいないか」、耐震は「いつ建てられたか」。この3つを見ずに契約すると、買ったあとで初めて制約に気づきます。

なぜ、書類を見る必要があるのか

家の売買は「現状渡し」が原則です。

売主は「この家は法律に適合しています」と保証して売るわけではありません。中古住宅の売買では、売主が責任を負う範囲を限定する契約が一般的です。つまり、確認する側が確認するしかない。

ここが、他の買い物と決定的に違います。車なら車検証があります。食品なら表示があります。家には、それに相当するものが「書類をください」と言わないと出てこない。

しかも家は、人生でいちばん高い買い物です。なのに、判断の材料が紙3枚しかない。だからこそ、その3枚を読む価値があります。

【1】検査済証 — 建てたときに、検査に通ったか

検査済証は、建物が完成したあとに受ける検査に合格したことを示す書面です。

建築基準法では、工事が完了したときに建築主事などの検査を受け、合格したら検査済証の交付を受けることになっています（建築基準法第7条）。建てたときの設計が、その時点の法律に合っていたかを見る検査です。

ない家は、珍しくない

国土交通省のガイドラインには、検査済証の交付を受けていない建築物が、平成11年以前では半数以上を占めていた、と書かれています。つまり、中古住宅を探すとき、検査済証がない家に当たるのは例外ではありません。

ここで大事なのは、検査済証がない＝違法建築、ではないという点です。昔は完了検査を受けないまま引き渡されることが普通にありました。法律違反というより、手続きがされていないだけ、という家が多くあります。

ないと、何に困るのか

困るのは、買ったあとです。

1つめは、増築や改修です。確認申請が必要な規模の工事をするとき、既存の部分が建てた時点の法律に適合しているかを確かめる必要が出ます。検査済証がないと、その確認に時間と費用がかかります。国交省のガイドラインは、この調査が負担になって増改築が実現できないケースがある、と指摘しています。

2つめは、お金です。金融機関が融資の可否を判断するときに、検査済証を求める場合が多い。これは国交省の資料にも書かれていることです。つまり、検査済証の有無が、次の買主がローンを組めるかに響きます。売るときに効いてくる、ということです。

どうやって確認するか

売主に「検査済証はありますか」と聞いてください。それで終わりです。

手元にない場合は、建築当時の役所の建築指導課で「台帳記載事項証明書」というものを取れることがあります。

これは、役所が保管している建築確認の記録を、証明して出してもらう書類です。建物ごとに、いつ確認を受けて、どんな計画だったかが載っています。名称は自治体で少し違い、福岡市なら「建築確認等台帳記載事項証明書」です。手数料は自治体ごとに違うので、窓口で確認してください。

注意点が1つあります。台帳が残っていないと発行できません。古い家ほど、記録が残っていないことがあります。

ここで見るのは、有無だけではありません。確認済証の日付も見てください。のちほど出てくる耐震の判断が、この日付で変わります。

【2】登記 — 誰のものか、お金が絡んでいないか

登記は、その不動産の権利関係を記録したものです。全部事項証明書（登記簿謄本）を取れば、誰が持っているか、誰がお金を貸しているかが分かります。

見る場所は3つに分かれています。表題部は土地と建物の物理的な情報、甲区は所有者の履歴、乙区は抵当権などのお金の情報です。

見るべき3点

1つめ。売主と、登記の名義人が一致しているか。

当たり前に見えて、ここがずれている取引があります。名義人が亡くなった親のままだと、その家は売れません。相続の手続きが先に要ります。

相続登記は、令和6年4月1日から義務になりました。相続したことを知った日から3年以内に登記をしないといけません。正当な理由なく放っておくと、10万円以下の過料の対象になります。

しかも、義務化より前の相続も対象です。令和6年4月1日より前に相続したことを知った不動産は、令和9年3月31日までに登記をする必要がある、と法務省が明示しています。

つまり、いま市場に出ている中古住宅の中には、名義がまだ動いていないものがあります。売主が「親から相続した」と言ったら、登記の名義を必ず確認してください。

2つめ。抵当権が付いていないか。

乙区に抵当権が載っていたら、その家は銀行などの担保に入っています。抵当権が残ったまま売買はできません。売買と同時に抹消するのが通常の流れです。

確認するのは、抵当権の有無だけではなく、誰が抹消するかです。契約書に「売主の責任で引渡しまでに抹消する」と書かれているか。ここが曖昧なまま残金を払うと、あとで揉めます。

3つめ。土地と建物の名義が揃っているか。

戸建てで、土地は親、建物は子、という持ち方をしている家があります。この形は、売るときに全員の同意が要ります。相続が入ると、さらに人数が増えます。

名義が分かれていること自体は、違法でも何でもありません。ただ、売買の難易度は上がります。買う前に知っておくべき情報です。

その家、売るときのことを考えたことはありますか。

中古住宅は、買うときの条件より「売るときに誰が買えるか」で値段が変わります。検査済証の有無、名義の揃い方、耐震の証明。この3つは、買う前に確認できて、売るときに効きます。

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初回相談60〜90分。オンライン可。宗像・福津・古賀が中心です。

3つの書類を、1枚の表にすると

書類	何が分かるか	どこで取るか	見落とすとどうなるか
検査済証	建てたときの検査に通ったか／建築確認の日付	売主、または役所の建築指導課（台帳記載事項証明書）	増改築がしにくい。次の買主がローンを組みにくい
登記（全部事項証明書）	所有者、抵当権、名義の揃い方	法務局、またはオンラインで取得	名義人が違う／抵当権が残っている／売れない
耐震（建築年・証明書）	新耐震かどうか、耐震性の証明があるか	検査済証の日付、耐震基準適合証明書、住宅性能評価書	住宅ローン控除が使えない。地震保険の割引が受けられない