MENU
LINE
  1. ホーム
  2. ブログ
  3. ライフプラン
  4.  2026年度税制改正で決まったこと。生前贈与の「持ち戻し7年化」と不動産小口化の見直し

 2026年度税制改正で決まったこと。生前贈与の「持ち戻し7年化」と不動産小口化の見直し

ライフプラン
画像はイメージです

川内です。今年いちばん影響が大きい税制の話です。

2026年（令和8年）は、相続と贈与の話題が2つ同時に動いている年です。

  1. 生前贈与の「持ち戻し7年化」が、来年2027年から本格化します（2024年改正・段階適用の節目）
  2. 2026年度税制改正で、アパート等の貸付用不動産と「不動産小口化商品」の相続税評価が見直されました（2027年1月1日以後の相続・贈与から適用）

さらに、教育資金の一括贈与（非課税枠1,500万円）が今年3月末で終了しています。

どれも「実家をどうするか」「土地をどう受け渡すか」に直結する話です。順番に整理します。

目次

【1】生前贈与の「持ち戻し7年化」— 2027年から本格化する

仕組みの確認

相続のとき、亡くなった方の財産に加算されて相続税の計算対象になるのが「生前贈与」です。従来は相続開始前3年以内の贈与が対象でした。

2024年（令和5年度）の改正で、この持ち戻し期間が最長7年に延長されました。ただしすぐに7年になるのではなく、段階的な移行です。

相続発生年別・早見表

相続発生時期持ち戻し対象になる贈与実質的な加算年数
〜2026年12月31日相続開始前3年以内従来どおり最大3年
2027年1月1日〜2030年12月31日2024年（令和6年）1月1日以降の贈与3〜7年分（年々増える）
2031年1月1日以降相続開始前7年以内完全な7年

2026年に相続が起きる場合は従来どおり3年ルールです。しかし、2027年以降の相続では、2024年1月1日以降に贈与した財産がすべて持ち戻し対象になります。

「延長4年分の100万円控除」— よくある誤解

2027年以降の相続では、延長された4年分（3年超〜7年以内）の贈与の合計額から100万円を一括控除できます。

  • 例: 延長4年間で合計450万円贈与していた → 450万−100万＝350万円が加算対象
  • 誤解: 「毎年100万円ずつ非課税」ではありません。4年間の合計に対する一度の控除です

相続時精算課税の110万円基礎控除との選択

2024年から、相続時精算課税制度にも年間110万円の基礎控除ができました。110万円以内の贈与なら贈与税もかからず、相続時の持ち戻し対象にもなりません。

暦年贈与相続時精算課税
年間110万円以内非課税・7年内に相続があれば持ち戻し対象非課税・持ち戻し対象外
大きな財産基礎控除の範囲で少しずつ累計2,500万円まで非課税（超過分は20%）
注意点贈与台帳の管理が必要選択すると暦年課税へ戻せない
  • 制度の適用は、60歳以上の父母・祖父母から18歳以上の子・孫への贈与
  • 高齢の親から子へ、年110万円を非課税で渡し続けるなら、精算課税の基礎控除が実務上は有利になりつつあります

今からしておくこと（FP視点）

  1. 贈与台帳を作る: 日付・金額・相手・資金の出どころを記録。7年の持ち戻し計算は、過去の記録がすべての材料になります
  2. 「今の3年ルールのうちに」を理由にした駆け込み贈与はしない: 相続直前の大きな贈与は評価や否認のリスクが高い（後述する「総則6項」＝評価の通達によらず実勢価格で課税し直せる規定、と同じ構造です）
  3. 実家の資産をどう残すかは、親と話し合えるうちに形にしておく

【2】2026年度改正 — 「相続税対策商品」の評価が見直される

背景: 評価額と市場価格の乖離

アパート・貸しビルなどの貸付用不動産や、それを小口化した金融商品は、従来の相続税評価（路線価・固定資産税評価額ベース）だと市場価格よりずっと低く評価されてきました。この乖離を利用して「相続税対策で不動産を買う」手法が広がり、問題になっていました。

国税庁が政府税制調査会（2025年11月）に示した実例です。

事例取得価額通達評価額乖離
相続の約2年8か月前に一棟賃貸マンションを購入21.0億円4.2億円約5.0倍
不動産小口化商品を購入→約5か月後に贈与3,000万円480万円約6.3倍

貸付用不動産の評価見直し（2027年1月1日以後の相続・贈与から）

相続開始前・贈与前5年以内に、お金を払って取得・新築した貸付用不動産（賃貸アパート、一棟賃貸マンション等）は、

  • 原則: 課税時期の通常の取引価額（時価）で評価
  • 例外: 取得価額が取得当時の相場相当と認められる場合、土地は取得価額×地価変動率×80%、建物は（取得価額−償却費）×80%で評価できる

⚠️ よくある誤解: 「5年以内に買った賃貸不動産は8割で評価される」ではありません。原則は時価で、80%は要件を満たしたときに選べる計算方法です（国税庁が2026年9月18日に通達案を公表・パブリックコメント中）。

  • 5年を超えて保有していれば従来どおりの評価
  • 経過措置: 通達制定日までに、長く所有している土地への新築（建築中を含む）は対象外
  • 相続直前の駆け込み購入で評価を圧縮する手法は、この改正で基本的に封じられます

不動産小口化商品は「取得時期を問わず」時価評価

不動産特定共同事業契約や信託受益権に係る不動産小口化商品は、取得時期に関わらず原則として時価で評価されます（例外として元本等相当額の90%等で評価できる場合あり）。

  • 従来は「購入価額の1〜2割」に評価が下がる例もあり、節税商品として最も人気がありました
  • 改正後はその節税効果がほぼ失われるため、相続税対策としての不動産小口化商品の需要は消える方向です（通達案の内容であり、意見公募手続きの終了後に確定します）
  • 適用は2027年1月1日以後の相続・贈与。それまでに贈与した分には適用されませんが、高額な駆け込み贈与は総則6項（財産評価の通達によらず、実勢価格に基づいて課税し直せる規定）による否認リスクが残ります

教育資金の一括贈与は2026年3月31日で終了

祖父母から孫などへの教育資金一括贈与（非課税枠最大1,500万円）は、適用期限が延長されず2026年3月31日で終了しました。期限までに拠出した分は引き続き使えます。

【3】この改正が「土地選び」を変える話（当研究所の視点）

ここまで税制の話でしたが、別の見方もできます。国が「節税のための不動産購入」を通達レベルで封じにきた、ということです。

  • 相続税の評価圧縮を第一目的に不動産を買うと、出口（売却・相続後の処分）で損をするケースは実務では珍しくありません
  • 今回の改正は、その「入ったはいいが抜けられない」状態を作る提案を、制度側が容認しなくなった方向です

私の仕事は、土地を「買う・やめるの判断」を買主側に立って支えることです。相続で土地を受け継ぐ場面でも同じで、評価を下げる道具として土地を買うのではなく、その土地そのものの価値とリスクを見て選ぶ — この順番が、税制が変わっても変わりません。

当研究所は、取引ごとに買主・売主のどちらか一方だけを担う片手仲介を行っています。両手仲介を行わないからこそ、「この土地は手放すべきか、持つべきか」にも正面から向き合えます。

【ご相談はこちらから】

土地・相続の話は、決める前の段階からの情報整理が一番効きます。LINEからお気軽にご相談ください。 ▶ https://lin.ee/n5LVOyj

まとめ

  • 持ち戻し7年化: 2026年の相続は従来どおり3年。2027年以降は2024年以降の贈与がすべて対象 — 贈与台帳を今から残す
  • 貸付用不動産・小口化商品の評価見直し: 2027年1月1日以後の相続・贈与から。節税目的の駆け込み購入は封じられる
  • 教育資金一括贈与: 2026年3月31日で終了
  • 税制は「対策の型」が変わります。変わらないのは、土地を「選ぶ」前に目を通すことの価値です

【ご相談はこちらから】

実家の土地・資産の整理は、「売るか・持つか」を決める前の段階で情報整理するのが一番効きます。相続や土地選びの判断を迷っている段階から、FPの視点でお手伝いします。ご相談はLINEからお気軽にどうぞ。 ▶ https://lin.ee/n5LVOyj

※本記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の税務・法律相談ではありません。具体的なご判断は、税理士などの専門家にご相談ください。

出典

ライフプラン
古賀市 土地 宗像市 持ち戻し 相続 福岡 福津市 税制改正 贈与

この記事が気に入ったら
いいねしてね！

よかったらシェアしてね！
  • URLをコピーしました！

この記事を書いた人

川内　秀敏のアバター 川内　秀敏

関連記事

目次