川内です。
「これから、日本中で家計がピンチになる人が一気に増えるかもしれません。」
ニュースで「金利が上がる」という話を聞いたことはありませんか？「自分はマイホームなんて持ってないから関係ないや」と思うかもしれませんが、実はこれ、日本全体の大きなお金や不動産の仕組みをガラリと変えてしまう、ものすごく大きな出来事です。
いま、日本の経済や住宅ローンの裏側で何が起きているのか？そして、これからどんな未来がやってくるのか？順を追ってじっくり紐解いていきます。
1. そもそも「金利」ってなに？ なぜ今上がっているの？
金利とは、一言でいうと「お金を借りるときに払うレンタル料（利息）」のことです。
たとえば、友達から1万円を借りて、次に返すときに「お礼として100円多く返すね」とするなら、この「100円」の割合が金利のようなものです。銀行から家を買うためにお金を借りるときも、この金利を上乗せして返しています。
これまでの日本は、長い間「超低金利」といって、このレンタル料がほぼタダに近い状態でした。だから、みんな気軽に銀行から大きなお金を借りて、マイホームを買うことができました。
しかし、世の中の物価が上がり始め、日本銀行の政策が変わったことで、「お金を借りるためのレンタル料（金利）を上げていこう」という流れに変わりました。
実際に、家を買うときに多くの人が使う固定金利（フラット35）では、2025年1月には1.6%台だったものが、今や3.2%台へと約2倍に跳ね上がっています。そして、多くの人が使っている変動金利も、いよいよ本格的に値上げの波が押し寄せるタイミングに差し掛かっています。（出典：住宅金融支援機構「フラット35金利推移」）
2. 変動金利に隠された「恐ろしい2つのルール」
変動金利は、金利が低いうちは毎月の支払いが安くて大人気です。でも、ここには「2つのやさしく見えて実は恐ろしいルール」があります。それが、「5年ルール」と「125%ルール」です。
① 5年ルール
「金利が上がっても、毎月の返済額は5年間は変えませんよ」というルール。金利が上がったとしても、最初の5年間は「今まで通りの毎月の金額でいいですよ」と、銀行がショックを和らげてくれます。一見すると親切ですが、これは「ピンチを5年間先送りしているだけ」でもあります。
② 125%ルール
「5年経って返済額を見直すときも、前の金額の1.25倍（125%）までしか値上げしませんよ」というルール。たとえば、毎月10万円払っていた人なら、どれだけ金利が上がっても、次の5年間は「最大でも12.5万円」までしか値上げされません。急に毎月20万円になったりして家計が即死するのを防ぐためのブレーキです。
3. ブレーキを踏んだ結果、何が起きるのか？（シミュレーション）
「じゃあ、ブレーキがあるなら安心じゃん！」と思いますよね。ここからが、この仕組みの本当に怖いところです。
たとえば、4,000万円の住宅ローンを35年で借りたとします。最初の5年間は金利が「0.5%」で、毎月の支払いは約10万円だったとしましょう。
ところが、世の中の金利がグーンと上がって、5年後の見直しのときに金利が「2.0%」や「3.0%」に跳ね上がったとします。本来なら、上がった金利に合わせて、毎月の支払いを「16万円」とか「17万円」にしないと、計算が合いません。でも、125%ルールがあるせいで、強制的に「12.5万円」でストップさせられます。
ここで、大きな問題が起きます。銀行に払うべき「本当の利息」は金利が上がったので毎月たくさん発生しています。しかし実際に払っている金額はルールに止められているので12.5万円しかありません。
「実際に払っているお金」よりも「発生している利息」の方が多くなってしまうのです。足りなかった分の利息は消えてなくなりはせず、「未払利息」という名の「払っていない借金のオカワリ」として、どんどん積み上がっていきます。
結果どうなるかというと、「毎月ちゃんと決められたお金を払っているのに、ローンがまったく減らない。どころか、裏で借金がジワジワ増えている」という、出口のない迷路に迷い込んでしまうのです。
4. 「2.5%〜3.0%」を超えると、完全にゲームオーバー
では、変動金利がどこまで上がると、家計が耐えられなくなるのでしょうか？プロの予測では、「2.5%〜3.0%」を超えたあたりが、多くの家庭にとって破綻のラインになります。
毎月の支払いが限界を超え、食費や子どもの教育費が払えなくなる。貯金も底をつき、銀行への返済ができなくなる。
「じゃあ、家を売ってチャラにすればいいじゃん！」と思うかもしれませんが、ここにも大きな罠があります。世の中全体の金利が上がると、みんな家を買えなくなるため、不動産の価格そのものが下がっていきます。
「借金（ローン残高）は全然減っていないのに、家の価値（売値）は下がっている」という状態になると、家を売っても借金が何百万、何千万円と手元に残ってしまいます。これを「オーバーローン」と呼びます。こうなると、家を手放すだけでなく、大きな借金だけが残るという最悪の事態になります。
5. これからの不動産市場はどうなる？ 「地獄」と「チャンス」の表裏一体
世の中がこういう状態になってくると、不動産や経済の景色はガラリと変わります。
① 「無理して買った人たち」が手放さざるを得なくなる
これまで、ギリギリの予算やフルローンで高価な新築マンションや注文住宅を買ってきた人たちが、金利の上昇に耐えられなくなります。市場には「早く売って楽になりたい」という物件があふれ出します。
② 新築や高い家が売れなくなる
一般の人たちは「これ以上金利が上がったら怖いから、家を買うのはやめよう」とブレーキを踏みます。新築のマンションや建売住宅を買える人が激減するため、売れ残りが増えていきます。
③ 「本当にいい物件」が適正価格で手に入るチャンスが来る
逆に、「今は相場が高すぎる」と冷静にブレーキをかけて、しっかりとお金を貯めて準備していた人たちにとっては、来年以降が最大のチャンスになります。
6. 今が最後の売却チャンスかもしれない
政策金利が2.25%まで上昇するという予測が出ています。これが現実になれば、買い手の購買力は大幅に下がり、不動産価格も連動して下落します。
今、住宅ローンの残債が売却価格を上回りそうな方——つまりオーバーローンに近い状態の方にとって、今が最後に身動きが取れるタイミングかもしれません。売れる価格で売れるうちに動くことが、最悪の事態を避ける唯一の手段です。
7. まとめ：波にのまれるな、備えよ
これからの日本は、「なんとなくみんなと同じようにしていれば安心」という時代が終わります。
- 自分が借りている住宅ローンの金利はどうなっているか？
- もし金利が2%や3%になったら、毎月の支払いはいくら跳ね上がるか？
- 今、無理な買い物をしようとしていないか？
こうした「現実」をしっかりと見つめ、正しく備える人だけが、この大きな時代の変化を乗り越えていくことができます。知識を持ち、流されず、冷静に足元を固めていくこと。それが、これからの荒波を生き抜くための一番の武器になるのです。
なお、金利が上昇する局面は、不動産の売り時を考える上でも重要なタイミングです。買い手の購買力が下がる前に動くことが、手残りを最大化する近道になります。売却のタイミングについて整理したい方は、LINEからご相談ください。
