※本記事は2026年9月18日時点の情報です。金利は日々変動するため、実際の借入・借り換えの際は必ず各金融機関の最新情報をご確認ください。 ※変動金利の各行数値は2026年9月適用金利です（2026年9月24日に各社公式ページ・時事通信・モゲチェックで再確認済み）。金利は日々変動するため、実際の借入・借り換えの際は必ず各金融機関の最新情報をご確認ください。
結論: 変動金利は「10月に一段の上昇」を織り込む。今の借り換えは、金利差2.23%を目安に
2026年9月18日、日銀は金融政策決定会合で政策金利を1.0%→1.25%程度へ引き上げることを決定しました。これは1995年以来31年ぶりの高水準を、6月1.0%の高水準からさらに更新するものです。6月1.0%の高水準からさらに更新するものです。6月の利上げ以来、わずか3ヶ月での追加利上げで、従来「半年に1回」だった利上げペースが加速した形です。
この決定は、住宅ローンを借りている方・これから借りる方に直接影響します。要点は3つ:
- 変動金利は今後さらに上がる可能性。既に9月時点で大手5行平均1.155%まで上昇（三菱UFJ・三井住友は9月に半年ぶりの引き上げ）
- 固定金利は既に3%超の高止まり。フラット35は9月で3.460%と、集計開始以降の最高水準を更新中
- 借り換えは、変動と固定の差「2.23%」が判断の目安。長期の資金計画がある人ほど固定を、短期完済が見えている人は変動という選び分け
以下、FP・不動産の両面から詳しく解説します。
今日(9/18)の決定内容——なぜ「加速」なのか
日銀の政策金利は、2024年3月のマイナス金利解除以降、段階的に引き上げられてきました。今回で通算6回目の利上げです。
| 日付 | 政策金利 |
|---|---|
| 2024年3月 | マイナス金利解除（0〜0.1%） |
| 2025年1月 | 0.5% |
| 2025年12月 | 0.75% |
| 2026年6月 | 1.0% |
| 2026年9月18日 | 1.25%（今回） |
これまでの「半年に1回」ペースから、3ヶ月での連続利上げに加速したのが今回のポイントです。日銀は、原油高・円安に伴う物価上昇圧力と、賃金上昇の継続を背景に、2026年度後半以降の物価上昇率が2%をはっきりと上回るとみています（モゲチェックの解説による）。
なお、1.0%への利上げ（2026年6月）は「1995年9月以来約31年ぶり」と報じられましたが、今回の1.25%は基準がさらに「1995年4月以来」まで遡ります。つまり、「31年ぶりの高水準」をわずか3ヶ月で更新したのが今回の意味です。
変動金利——10月の改定が最初の関門。今回分は2027年4月に反映
9月時点で、変動金利には既に日銀6月利上げの影響が現れ始めています。
大手行の変動金利（適用金利・9月時点）:
- 三菱UFJ銀行: 1.195%（8月から+0.25pt）
- 三井住友銀行: 1.525%（8月から+0.25pt）
- みずほ銀行: 1.025%（据え置き）
- りそな銀行: 0.95%（据え置き）
- 三井住友信託銀行: 1.08%（8月から-0.04pt）
- 大手5行平均: 1.155%
出典: モゲチェック／C21（各行公式サイトを集計）※2026年9月18日時点
三菱UFJ・三井住友の両行は9月に半年ぶりの店頭金利改定を発表しました。かつての「0.3〜0.4%台」の時代からは、わずか1〜2年で大きく様変わりしています。
今後のスケジュールのポイントは、どの利上げ分がいつ反映されるか、の整理です（モゲチェック分析）:
- 10月1日の基準金利改定 = 前回6月利上げ（0.75%→1.0%）分の反映。多くの銀行が年0.25%程度の引き上げを見込む。返済額への反映は2027年1月以降
- 2027年4月の基準金利改定 = 今回9月18日利上げ（1.0%→1.25%）分の反映。返済額への反映は2027年7月以降が一般的
- つまり「10月に金利が上がる」のは前回分の遅れてきた反映で、今回分の影響は2027年に持ち越される。ただし、いずれにせよ変動金利は今より上がる方向です
固定金利（フラット35）は3.460%——過去最高を更新中
一方、固定金利も上昇が続いています。
- フラット35（全期間固定）: 3.460%（2026年9月時点、集計開始以降の最高水準）
- 大手5行の10年固定平均: 3.843%（モゲチェック金利インデックス・9月、前月から上昇）
長期金利（10年国債利回り）は9月1日に一時3.00%まで上昇し、1996年9月以来約30年ぶりの高水準を記録（朝日新聞・ロイター）。その後も3%台は続き、9月中旬には一時3.035%まで上昇しています（日本経済新聞）。固定金利は、この長期金利に連動して押し上げられています。
変動金利と固定金利の差=2.23%——これが借り換え判断の目安
現在、モゲチェックの集計では、変動金利（年1.23%）と固定金利（フラット35 3.460%）の差は年2.23%です。大手5行平均（1.163%）とフラット35を比べても差は約2.3%で、いずれにせよ変動が固定より2%以上低い状況が続いています。この2.23%（約2.3%）が、借り換えを検討する際の判断材料になります。
- 「変動金利が今後2.23%以上上昇するなら、今のうちに固定へ切り替える選択肢も有効」 ——これが基本の考え方
- 日銀の追加利上げが0.25%刻みで進むと仮定すると、2.23%は約9回分の利上げに相当
- モゲチェックのメインシナリオは「2027年頃に政策金利1.5〜2.0%程度」→そこまでの利上げでも2.23%には届かず、基本的には変動の相対的な優位性が残るという見方
ただし、金利予測は外れることもあります。「将来の返済額を確定させたい」「10〜35年の長期返済を予定」という方は、固定金利も選択肢に入れて検討する価値があります。
変動金利の「5年ルール・125%ルール」——安心材料と落とし穴
変動金利には、返済額の急変を防ぐ仕組みがあります。
- 5年ルール: 金利が上がっても、5年間は毎月の返済額が変わらない
- 125%ルール: 5年経過後の返済額の見直しでも、変更前の125%までしか上がらない
「守られている」ようですが、実は支払いが先送りされているだけで、利息総額は変わりません。むしろ返済額を抑えている分、元金が減りにくくなり、完済までの利息負担が増える可能性もあります。また、ネット銀行にはこのルールがない銀行もあるので、契約前に必ず確認してください。
こんな人は「今、動くべき」
FPの視点で、動きどきの目安をまとめます:
| こんな人 | 動くべきこと |
|---|---|
| 変動金利で借りている（返済15年以上残っている） | 借り換えシミュレーションを一度実施。特に借入残高が2,000万円以上なら効果大 |
| これから住宅購入を検討 | 変動 vs 固定 vs ミックスの返済総額を試算。ライフプランと合わせて判断 |
| フラット35で借り換えを検討 | 2026年4月から融資限度額が8,000万円→1億2,000万円へ引き上げ。床面積要件も70㎡→50㎡に緩和 |
| 収入は安定しているが金利が心配 | ミックスローン（一部固定・一部変動）で金利リスクを分散する選択肢もある |
判断のポイント: 「返済額」ではなく「35年総支払額」で比較
金利選びで大事なのは、毎月の返済額の比較ではなく、35年の総支払額の比較です。
例: 借入3,000万円・35年返済の場合（概算）
- 変動金利1.16%が最後まで続いたら → 総支払額 約3,650万円
- 固定金利3.46%（フラット35） → 総支払額 約4,910万円
差は約1,260万円ですが、これは「変動金利が今の1.16%のまま35年続いた場合」の話。日銀の利上げが続いて変動金利が上がっていくと、この差はどんどん縮まっていきます。実際のシナリオを複数試算した上で判断することが重要です。
まずは自分のケースで試算——FPと一緒に
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出典（本記事の事実確認に使用した情報源）
- 日本銀行「金融政策決定会合」（2026年9月18日決定・恒久的な一次情報）: https://www.boj.or.jp/mopo/mpmdeci/index.htm
- モゲチェック「日本銀行、約31年ぶりの1.25%へ追加利上げ」（2026年9月18日）: https://mogecheck.jp/articles/show/pnl6ZzOV4BDR2k5Ra7PY
- モゲチェック「最新の住宅ローン金利ランキングと9月の動向」（2026年9月）: https://mogecheck.jp/articles/show/51rzNy7XEJ5o4mQ6ZkVv
- 朝日新聞「長期金利一時3.000% 約30年ぶり高水準」（2026年9月1日）: https://www.asahi.com/articles/ASV910P59V91ULFA01GM.html
- ロイター「長期金利3.00%に上昇 30年ぶり高水準更新」（2026年9月1日）: https://jp.reuters.com/economy/5QQCY2MQSJP2ZF3DP42276IRVI-2026-09-01/
- 日本経済新聞「長期金利3.035%、30年ぶり高さ続く」（2026年9月15日）: https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUB0282B0S6A900C2000000/
- センチュリー21 SH「住宅ローンの金利、何が変わったの？」（2026年9月）: https://www.c21-sh.com/topics/959784.html
- 速報記事「政策金利1.25%程度引き上げ・日銀決定会合」（2026年9月18日）: https://www.msn.com/ja-jp/money/economy/ar-AA2csBFr ※速報系リンクは数週間で切れる場合があります。恒久的な確認は日本銀行公式ページをご参照ください
※ 本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の金融・税務相談を代替するものではありません。実際の借入・借り換えは、各金融機関の最新情報とFP等の専門家の助言をもとにご判断ください。
