「不動産投資って、興味はあるけれど失敗が怖い……」 「不動産会社からワンルームマンションを勧められたけれど、本当にこれでいいのかな？」
そんな不安を抱えていませんか？
もしあなたが今、そう感じているなら、その直感はとても大切です。不動産業界で25年間、数多くの投資用不動産に携わってきた私・川内秀敏は、これまで多くの方の相談に乗ってきました。
現場で多くの事例を見てきて強く思うのは、「不動産投資で失敗する人には、共通点がある」ということです。
実は、物件そのものの良し悪しよりも、その「選び方」に落とし穴があるケースがほとんどなのです。今日は、みなさんが失敗を避け、賢く資産を守るための「投資の基本ルール」について、少しだけお話ししますね。
不動産投資で失敗する人の共通点
不動産投資で失敗してしまう人の多くは、「なんとなく良さそう」という雰囲気や、「表面利回り（投資額に対する年間の家賃収入の割合）」という数字だけで物件を選んでしまっています。
もちろん利回りは重要ですが、それだけで判断するのは非常に危険です。大切なのは、数字に惑わされることなく、「現実的な収支が成立するか」という視点を持つこと。
ここを見落としたままスタートすると、どんなに良い物件に見えても、あとから手出し金（家賃収入では足りずに、自分の貯金から出すお金）に苦しむことになりかねません。
まず決めるべき「出口戦略」
不動産投資を考えるとき、まず最初に決めるべきなのが「出口戦略（物件をどうやって手放すかの計画）」です。
- ずっと保有し続けるのか
- どこかのタイミングで売却するのか
このどちらを選ぶかによって、選ぶべき物件は全く変わってきます。
もし将来的な売却まで視野に入れるなら、「ファミリータイプのマンション」をおすすめすることが多いです。なぜなら、ワンルームマンションの主な買い手は投資家に限られますが、ファミリータイプなら、実際にその街で生活したいという「実需層（じつじゅそう：自分自身で住むために家を買う人）」も買い手になるからです。
出口の選択肢が広いことは、資産を守る上での大きな強みになります。ただし、あなたの資産状況やライフプランによって最適な正解は変わります。一概に「これが正解」とは言えないのが、不動産の難しいところであり、面白いところでもあります。
プロが使う「3つの足切りライン」
私が物件を判断する際、最低限守っている「3つの足切りライン（これに満たなければ選択肢に入れない基準）」があります。
1. 総戸数50戸以上
これは非常に大切なポイントです。かつてマンション開発・管理の最前線にいたアーサーホームの山本社長から直接伺った話ですが、戸数が50戸を下回ると、管理組合の運営が極端に難しくなる傾向があります。
50戸以上あれば維持管理の持続可能性が高まり、100戸を超えれば管理費も適正化されやすくなります。管理組合の運営がうまくいかないマンションは資産価値が下がりやすいため、50戸未満の物件は慎重に見ることにしています。
2. 駅近であること
マンションは駅への近さが資産価値の基本です。もし駅から遠い物件を検討しているのなら、マンションにこだわるよりも戸建てを選んだ方が、ライフスタイル的にも資産価値的にも合理的かもしれません。
3. 「オーナーチェンジ」を狙う
最初から賃借人が入っている物件を選ぶことで、購入時点で具体的な収支が確定します。また、投資家同士の取引になることが多いため、実需価格（実際に住む人が買う価格）よりも割安に仕込める可能性があります。
築年数より「収支」で選ぶ理由
よく「築何年までが安全ですか？」という質問をいただきますが、まず前提として、旧耐震基準（1981年以前に建てられた建物）の物件はおすすめしません。
これだけ地震が頻発している今、いつどこで大きな地震が発生するかわかりません。事前の予防策として、旧耐震の物件は避けるというのが私の方針です。
その上で、築何年のRC（鉄筋コンクリート造）マンションが絶対に正解ということはありません。
確かに、築30年前後のRC造は、購入価格に対してバランスが良く、「収支が合いやすいケースが多い」ということは言えます。ただ築浅の物件で収支が合うなら、そちらの方が良いに決まっています。
大切なのは築年数そのものではなく、「ある一つの計算式」が成立するかどうかです。
表面上の利回りだけでは絶対に見えない「隠れたコスト」が不動産投資には存在します。25年の現場経験の中で、この計算式を知っているかどうかで投資の結果が大きく変わるケースを何度も見てきました。
この「計算式の中身」については、個別の物件・家計状況によって全く変わるため、記事の中でお伝えするのが難しい部分です。
気になった方は、LINEで「投資相談」と送ってください😊一緒に確認しましょう
あなたは大丈夫？チェックリスト（自己診断）
以下のリストに1つでも当てはまる方は、ご自身の投資計画を一度見直す必要があるかもしれません。
□ 利回りだけを見て物件を選ぼうとしている
□ 出口戦略（売る時のことまで）を考えていない
□ 総戸数・管理組合の状態を確認していない
□ 収支シミュレーションを自分で作ったことがない
□ 不動産会社の言葉をそのまま信じている
1つでも当てはまった方は
LINEでご相談ください😊
だからどうする？あなたが今日から始めるべきことは何でしょうか？
ここまでの話で、不動産投資の全体像や、失敗を避けるための基本的な考え方は見えたかもしれません。
しかし、「自分の資産状況・家計・ライフプランに合わせた場合、具体的にどう動くのが正解か」は、個別の状況を深く掘り下げないとわかりません。
今は無理に焦って買う時期ではありません。正しい知識を蓄え、シミュレーションを行い、自分なりの「買いの条件」を固めておく期間だと考えてください。
今日からできる3つのステップ：
- 今持っている物件・検討中の物件の「実質収支」を確認する
- 出口戦略（いつ・どうやって売るか）を考えてみる
- 一人で悩まず、LINEで「投資相談」と送ってみる😊
「自分の場合はどうなんだろう？」と少しでも不安や疑問を感じた方は、ぜひお気軽にご相談ください。
【編集部より：不動産投資に興味がある方へ】
「興味はあるけど、自分に合った物件かどうかわからない」 「収支シミュレーションを一緒に見てほしい」
そんな方は、LINEで「投資相談」と送ってください😊 あなたの家計・資産状況に合わせて、一緒に考えていきましょう。
【この記事の執筆・監修】 川内秀敏（立地防災アドバイザー・宅建士・FP2級・法政大学地理学科在学中） 不動産業25年。宗像・福津・古賀エリア専門。 福岡住研究所（FUSUMALAB．）代表
【免責事項】 本記事の情報は執筆時点のものです。不動産投資にはリスクがあり、将来の収益を保証するものではありません。個別の投資判断については、必ず専門家にご相談ください。当事務所は掲載情報の正確性を保証するものではありません。
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