「借り換えで、かえって総支払額が増えてしまった」
そんな方を、私はこの25年間の不動産業・FP（ファイナンシャルプランナー）の現場で何人も見てきました。
しかも全員、**「得をすると思っていた」**と言っていました。
あなたは本当に大丈夫ですか？
特に以下の3パターンの方は要注意です。
・ネットの借り換えシミュレーターで
「お得」と出た方
・銀行から「借り換えませんか」と
電話が来た方
・金利が上がったニュースを見て
なんとなく検討し始めた方
実はこの3パターンの方が、一番損をしやすいのです。
この記事では、借り換えで本当に得をする人と損をする人の違い、そして「損益分岐点（借り換えをして元が取れる境目）」の考え方を解説します。
読み終えた後、「自分の場合はどうなんだろう？」という疑問が残った方は、ぜひLINEでご相談ください。その疑問を解消するのが私の仕事です。
そもそも借り換えにはいくらかかるの？
まず知っておいてほしいのは、「借り換えはタダではできない」ということです。
主な諸費用（借り換え手続きにかかるお金）の内訳：
- 取扱手数料（銀行に払う事務費用）： 借入額の2%前後が一般的
- 登録免許税（登記の税金）： 抵当権（家を担保にする権利）設定にかかる税金
- 司法書士報酬（登記手続きを頼む費用）： 登記を専門家に代行してもらう手数料
- 印紙代（契約書にかかる税金）： 新しい契約書に貼る印紙代
合計すると約20〜30万円かかるケースが多いです。
「20〜30万円くらい、月々の節約で取り返せばいい」と思いましたか？
ここが落とし穴です。次の計算を見てください。
損益分岐点（元が取れる境目）の計算方法
計算式はシンプルです。
損益分岐点 ＝ 借り換えにかかる諸費用 ÷ 年間の節約額
例えば、借り換えによって月々3,000円安くなるとします。
年間節約額：3,000円 × 12ヶ月 = 36,000円
諸費用：30万円
回収までの年数：30万円 ÷ 3.6万円 = 約8.3年
あなたの残りの返済期間は何年ですか？
8年以内に完済予定なら、この借り換えは損です。
「5年後に繰り上げ返済で完済しようと思っていた」という方が、借り換えで30万円の諸費用を払って、元を取れずに完済してしまう。
これが現場で何度も見てきた「借り換えで損するパターン」です。
シミュレーションで見る「お得の目安」
借入残高3,000万円・残り返済期間25年・現在金利0.5%の場合：
| 借り換え後の金利 | 月々の節約額 | 年間の節約額 | 20万円回収まで | 30万円回収まで |
|---|---|---|---|---|
| 0.3%（▲0.2%） | 約2,700円 | 約32,400円 | 約6.2年 | 約9.3年 |
| 0.2%（▲0.3%） | 約4,100円 | 約49,200円 | 約4.1年 | 約6.1年 |
| 0.1%（▲0.4%） | 約5,500円 | 約66,000円 | 約3.0年 | 約4.5年 |
※実際の返済額は、借入額や金利タイプ、元利均等返済（毎月同じ返済額になる方式）などの条件により異なります。
ポイント：
金利差が0.2%程度では、諸費用20万円の回収に6年以上かかります。
「ネットのシミュレーターでお得と出た」という方の多くは、この諸費用を含めた計算をしていません。
「借り換えより先に今の銀行と交渉」という意外な結論
実は、わざわざ費用をかけて別の銀行へ借り換えなくても、今の金融機関に「金利の引き下げ交渉」をすることで解決できる場合があります。
交渉の手順：
- 他行の借り換え見積もりを取る
- 今の銀行に「こちらへの借り換えを検討しています」と伝える
- 金利引き下げの交渉をする
手間や諸費用をかけずに、今の銀行のまま金利が下がる可能性があります。
「借り換え」は、あくまで最後の手段です。
ただし、この交渉にはコツがあります。
どのタイミングで・どのように交渉するかで、結果が大きく変わります。この部分は記事では書ききれないので、LINEでご相談ください。
あなたは大丈夫？今すぐチェックリストで確認を
以下に1つでも当てはまる方は
借り換えを決める前に必ず確認が必要です。
□ 金利差が0.3%未満なのに借り換えを検討している
□ 残りの返済期間が10年以下
□ 諸費用の総額を把握していない
□ 今の銀行に金利交渉をしたことがない
□ 借り換え後の総返済額を計算したことがない
□ ネットのシミュレーターだけで判断しようとしている
□ 銀行から「借り換えませんか」と連絡が来た
1つでも当てはまった方へ：
一人で判断するのは危険です。借り換えの損益分岐点は計算式は簡単でも、見落としポイントが3つあります。
この3つを知らずに借り換えを決めると、数十万円損をする可能性があります。
だからどうする？今日あなたがやるべきことは一つです
借り換えの損益分岐点は計算式はシンプルでも、個別の状況を見ないと正しい判断はできません。
- 残り返済期間は何年か
- 諸費用は正確にいくらかかるか
- 今の銀行と交渉する余地はあるか
- 繰り上げ返済の予定はあるか
- 教育費・老後資金とのバランスはどうか
これらを全部含めて計算して初めて「借り換えが得か損か」がわかります。
現在、毎月3名限定で無料の借り換えシミュレーションを実施しています。
所要時間：約15分 費用：完全無料 営業：一切しません 方法：LINEで「借り換え相談」と送るだけ
25年の現場経験と、FP2級の知識をフル活用して、あなたのローン状況に合わせて一緒に計算します。
【よくあるご質問】
Q：相談は本当に無料ですか？ A：はい、初回相談は完全無料です。費用が発生する場合は事前に必ずご説明します。
Q：相談したら契約しないといけませんか？ A：いいえ、相談だけでも大丈夫です。「やめた方がいい」という結論になることもあります。
Q：どんなことを聞けばいいかわかりません A：「借り換え相談」と一言送るだけでOKです。あとはこちらから質問します。
Q：LINEだけで相談できますか？ A：はい、LINEのやりとりだけで完結します。来店不要です。
【この記事の執筆・監修】 川内秀敏（立地防災アドバイザー・宅建士・FP2級・法政大学地理学科在学中） 不動産業25年。宗像・福津・古賀エリア専門。 福岡住研究所（FUSUMALAB．）代表
【免責事項】 本記事の情報は執筆時点のものです。金利は各金融機関の条件により異なります。本記事のシミュレーションはモデルケースであり、実際の返済額・借り換えメリットは条件によって異なります。住宅ローンの借り換えについては、必ず金融機関や専門家にご相談ください。当事務所は掲載情報の正確性を保証するものではありません。
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